刘杰等:基于百步亭“红色物业”的案例分析

一、问题的提出

20世纪90年代，我国提出了“社区建设”这一概念，旨在解决传统的政府主导模式。党的十八届三中全会首次正式使用“社会治理”的概念，提出要改进社会治理方式，坚持系统治理，加强党委领导，发挥政府主导作用，鼓励和支持社会各方参与，实现政府治理和社会自我调节、居民自治的良性互动。随着我国体制改革的不断深入，我国基层社会的公共事务与社会管理不断下移，多元力量的碰撞导致基层的复杂性与不确定性也日益突出，传统的政府独揽模式已经无法满足人民对利益诉求的多样化需求。而作为社区社会力量的社区社会组织由于其自身发育不足，只能依附于基层行政组织，因而也难以提供专业性的服务。随着“三社联动”等活动的开展，社区社会组织得到了一定发展，但是，由于社区精英“独掌”权力而实施“强人政治”等问题也有可能让社区走向失控。同时，市场也作为一支十分重要的力量融入到社区治理中。由于居民需求的多样性，社区越来越需要专业化的高水平的服务，这是政府和自治组织无法满足的。在这种情况下，市场主体参与社区治理就十分必要了。

学术界对社区治理问题的研究大多是从“国家”与“社会”这两个视角来探讨的。卢学晖从国家这一基层治理的行为主体出发，基于国家自主性理论视角来解释当前我国以政府为主导的社区治理模式的合理性。［1］但是王迪并不认为国家主导总是会给社区改革带来好处。他从“国家”概念出发，认为国家的行为并不是高度一体化的，各级政府也有自己的一套行为逻辑，这就导致城市社区改革的异质和扭曲。在“压力型体制”和“锦标赛体制”下，社区出于自身利益的考虑，在社区行政体系“民主化”改革过程中选择“再行政化”这一途径，易出现“新瓶装旧酒”的局面。［2］有些学者从“社会”视角探讨多方力量参与社区治理的复杂性。盛智明从社区居民这一群体出发，探讨了城市社区治理中“强人政治”产生的原因和由此导致的社区“公共性困境”：受宏观法律制度、中观组织机构与微观个人心理行为多重因素影响造成卡斯马型社区“强人”的出现。尽管社区强人在一定程度上使社区治理更加有效，但缺乏制度化的长效机制，也无法调动其他业主的参与积极性，且对社区强人的权力制衡和监督机制又不完善，导致小区治理带有很强的随意性，陷入社区治理的“公共性困境”。［3］此外，还有学者对“国家”与“社会”在基层治理中的关系进行探讨。杜玉华和吴越菲认为，在以无锡为代表的中国地方社区治理结构转型过程中，国家与社会并没有呈现双方力量此消彼长的“政社合作”关系，而是相互形塑、相互嵌入的“共嵌式共治”关系。［4］徐选国从国家与社会的二元对立视角出发，认为社区治理应当由地方政府、社区、社会组织等多主体共同参与实践，社区应当嵌入社会，当前社区治理的一系列问题是由社区“脱嵌”于社会产生的。［5］在这些研究中，市场主体被忽视，或仅仅作为社会力量的一小部分而被一笔带过。实际上，社区应当建立与社会主义市场经济相协调的治理体系，利用市场的竞争机制为社区筛选出优质的社会营利组织，为居民提供更好的服务。随着商品房的不断发展，物业管理在社区治理中扮演着越来越重要的角色。本文旨在从物业公司这一市场主体出发，以百步亭“红色物业”为例探讨市场如何参与社区治理以及存在的风险。

二、作为市场主体的物业公司：发展状况与参与机制

物业管理是指物业经营者受物业所有者委托，在国家法律范围内按照合同或契约对已投放使用的物业进行统一管理，并对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化和道路养护等统一实施专业化管理，并向物业所有者和使用者提供相关服务。物业管理公司对居住小区的物业进行专业管理，具体职责包括房屋的使用、维修，园林绿化的养护，路灯、停车场等公用设施的维修、养护，公共地域的清洁卫生管理，车辆行驶及停放管理，以及公共秩序、治安保卫工作，政府主管部门和委托管理合同规定的其他物业管理事项。［6］物业管理雏形源于19世纪60年代的英国，是为解决当时城市房主管理出租房屋问题而建立的一系列规范。20世纪80年代初，随着我国改革开放的实施，现代化的物业管理从香港引入。与此同时，住房制度的改革为房地产业及物业管理行业的发展创造了条件。特别是商品住房制度的变革带来房屋所有主体多元化，这就要求改变计划经济体制下旧的房管制度，原有房管所对物业的管理模式被专业高级的管理方式所取代，而物业服务企业正是适应这个需求的必然产物。

但是，与国外相比较，我国的物业服务水平处于相对初级的阶段。这也与我国特殊的基层治理模式有关。当前，我国物业公司的发展状况存在以下几个问题：一是行业准入门槛较低，鱼龙混杂。相关法律条例不完善，从物业公司的成立到运营都没有系统的监督体系，导致物业管理公司的人员组成复杂，物业管理服务水平参差不齐，社区难以筛选出优质的物业公司。二是物业管理费收取难，业主物业矛盾突出。许多社区居民还停留在“单位制”时期的政府提供包揽式公共服务的思维模式中，再加上“占便宜”心理，拒绝交物业管理费。由于有些物业公司提供的服务无法满足业主的需求，业主拒绝缴费甚至启动业主委员会罢免物业程序，从而导致社区公共设施管理瘫痪。三是大多数老旧社区无物业管理公司，有一些是依附于基层行政组织的物业管理组织。当前我国老旧社区大多依靠政府提供公共性服务。一方面老旧社区的居民拒绝缴纳物业费而导致物业公司难以生存；另一方面，长期以来形成的社区行政性服务模式导致物业公司必须依附于基层行政组织才能更好地开展服务，行政性与依附性突出。

从学理上分析，社区治理是指政府、社区组织、居民及辖区单位、赢利组织、非赢利组织等各大主体基于市场原则、公共利益和社区认同协调合作，有效供给社区公共物品，满足社区需求，优化社区秩序的过程与机制。从社区治理的概念内涵来看，物业公司作为市场主体参与社区治理，其实质在于基于市场原则、利用市场手段为社区居民提供有偿社区服务。在这个过程中，我们需要妥善处理物业公司在参与社区治理过程中市场主义逻辑与社会道德逻辑之间的关系：作为市场主体的物业公司，在提供物业服务的过程中追求利润最大化，奉行市场主义逻辑；而作为社区治理主体之一的物业公司提供的物业服务在一定程度上具有公益性特点，因此在一定意义上应遵循社会道德逻辑，要强调物业管理的社区服务功能。从我国物业公司的发展现状来看，正确处理市场逻辑和社会道德逻辑需要从以下三个层面进行探索：

一是党建引领，提高物业公司的服务水平。要加强和创新党对物业服务企业的领导，建设一支高素质的物业服务管理队伍。当前物业公司行业水平参差不齐，除了缺少行业规范外，更重要的原因是，物业公司作为市场经济体只追求自身利益最大化而缺少为社区居民服务的理念。党建引领一方面要求物业公司认真贯彻落实党的“为人民服务”的理念，另一方面则是通过党组织的建设来增强物业公司工作人员的思想素质，特别是发挥党员的模范带头作用，使物业公司将为居民服务的观念内化，从而提高物业服务水平。

二是要引进人才，增强物业公司管理人员的素质。党的十八大以来，习近平总书记把科教兴国、人才强国和创新驱动发展战略摆在国家发展的核心位置，高度重视人才工作，提出一系列新思想、新论断、新要求。人才在当今社会的各个领域都十分重要。在社区治理方面，同样需要高素质人才来提高社区治理的创新意识和创新能力。当前许多物业公司的组成人员专业水平不高。引进高学历、高素质人才，注重党员干部的培养，不仅可以促进物业管理水平的提高，还可以激发社区活力。大学生的引进可以为社区治理注入新鲜血液。社区在甄选物业公司时可以以大学生或党员为考核标准，有利于剔除水平较低的物业公司。

三是要身份融入，构建三方联动的服务平台。社区居委会、业主委员会和物业公司作为社区最主要的三大组织，其关系既密不可分、相辅相成，又相互斗争，冲突不断。当前我国社区居委会承担了大部分基层政府的行政工作，实际上是政府在社区事务上的代言人。而业主委员会是由物业管理区域内的业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的居民自治组织。物业公司则是接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬的经济实体。这三者分别代表了国家—社会—市场在社区这一共同体内的主体形象。一直以来，由于政府承担了大部分管理建设社区的职能，其掌握的资源和所代表的权威性使社区居委会享有较大的社区事务自由裁量权，这使物业和业主居民在一定程度上处于社区自治的被动方。尽管社区居委会不断扩大业主委员会和物业公司参与社区事务的领域和范围，但后二者由于发展时间较短，自身发育尚不成熟而难以在众多事务中拥有话语权。究其原因，还是三方都在按照自身的行为逻辑开展工作。居委会按照行政逻辑，业主委员会按照自治逻辑，物业公司按照市场逻辑，这使三方工作人员难以融入一个治理服务体系中，造成三方在职能、角色以及责任等方面界限不清，产生信息对接偏差，难以达到社区善治的局面。

要打破体系壁垒，必须将三方人员的身份融入对方体系中，搭建三方联动的服务平台，这样既可以促进三方相互了解，也利于社区事务的协商解决。物业公司在入驻社区时，需要尽快了解社区的多方面信息，特别是关于社区居民需求方面的，这就需要借助社区居委会和业主委员会来收集资料。在身份融入之后，物业公司工作人员获得在居委会或业主委员的某种职务，可以更快地获得居民需求的第一手资料，对于无法单独处理的社区事务可以联合其他两方共同解决。

三、市场主体参与社区治理的实践：“百步亭”红色物业案例分析

百步亭社区位于湖北省武汉市江岸区，是1995年由百步亭集团开发建设管理，集商品房、经济适用房、廉租房于一体的混合型社区，占地3.5平方公里，人口12万。社区党委直属江岸区委领导，下设1个党总支，13个党支部，580个党小组，有党员6200多名，其中在职党员5000多名。多年来，社区坚持以党的建设引领推动文明和谐社区的建设，探索形成社区党委“二三六”工作法，推动各项工作取得显著成效。荣获全国先进基层党组织、全国文明社区、全国和谐社区、全国物业管理优秀住宅小区等近百项国家级奖项。

近年来，百步亭社区致力于探索“如何在社区物业管理中实现有效治理”这一命题，并取得了良好效果。概而言之，百步亭社区关于物业公司参与社区治理的实践经验主要体现在以下四个方面：

一是坚持党建引领，推进党组织覆盖。百步亭社区积极响应武汉市委关于实施“红色引擎工程”的计划，积极推进“红色物业”融入社区治理工作，大力推进党的组织和工作全面覆盖物业服务管理。对物业企业中已有的党员加强思想教育和引领培养，使其成为该企业党建指导员；对于没有党员的物业公司，可以由街道选派党建指导员到物业企业挂职，指导开展党建工作。同时推进物业企业中高素质大学生的全覆盖，培养“红色物业骨干”。对不符合单独组建条件的物业企业，采取“社区+企业”或“企业+企业”的方式成立党建联建共建模式，成立联合党支部。并通过相应的强化政策保障、强化机制保障和强化激励保障来确保“红色物业”取得实际效果。

二是吸引大学生加入“红色物业”。百步亭结合“百万大学生留汉创业就业计划”，选聘一批政治素质好、热爱基层工作的大学生党员从事物业服务管理，逐步提高物业从业人员党员比例和文化程度，将“红色物业”队伍打造成基层党组织联系群众的骨干队伍，吸纳成为社区治理大团体中的一员。采取“以奖代偿”的方式，探索引入基金会、理事会，支持做好红色物业融入社区治理工作。

三是推行“双向进入、交叉任职”。在职党员兼任物业企业义务质量总监，加强对物业企业的监督。吸纳优秀物业企业负责人担任社区兼职委员，参与社区重大事项议事决策，及时把党的声音传递到企业。实行“社区+物业”双员配置网络管理模式，推进物业服务融入网络管理，引导物业服务人员当好法制宣传员、民情调查员、矛盾调解员等社区工作人员或志愿者代表；同时搭建双向融合平台，建立以居民为主体的信息分享交流群，将物业、党建以及工作站的信息及时发布分享给居民。居民可以随时向“两员”反映问题，进行咨询，“两员”督促相关负责人为居民解决困难，并将结果及时反馈。

四是构建社区治理“三方联动”机制。百步亭在探索实现社区治理体系和治理能力现代化的过程中，创造性地提出了“三方联动”概念，并将其付诸实践。百步亭居委会、业委会、物业公司在苑区党支部的领导下构成了社区协商的三方联动机制，在实践过程中搭建了包括三方共商社区大事的周例会制度、三方联席评议工作的月民主听证会制度、监督和巡查制度以及社区居民六步议事制度在内的一系列制度化协商平台。在苑区党支部领导下，每周进行一次周例会，每月开展一次月民主听证会，召开会议时居委会、业委会的负责人都要到场，物业公司力求信息的透明化、公开化，接受来自政府和居民的监督。同时，物业公司在每个苑区内设有一个服务处，服务处和居委会交叉任职，互相制约，互相监督。通过这种民主机制，真正实现了三方之间的联动。通过党组织的关爱服务、政府的公共服务、市场化的物业服务、社会化的志愿服务为居民提供了全方位、全天候、全过程服务，从而赢得了民心。百步亭社区“三方联动”机制在参与社区治理的过程中取得了显著成效。在社区党支部领导下，通过相应的会议协商平台实现了三方的沟通、交流与协作，并通过民主管理机制达到三方的互相制约和监督，从而真正实现三方联动。

通过打造“红色物业”，百步亭社区实现了物业企业服务和基层党建的有机结合。通过红色物业参与社区治理，把“红色物业”打造成为推进基层治理体系和治理能力现代化的有效载体，有效化解了社区物业管理中的矛盾，切实增强了基层党组织服务群众的能力，同时也大大提升了物业企业的服务能力和服务水平。

四、讨论与反思

百步亭“红色物业”之所以可以在社区治理中展现强大的参与能力，除了物业公司作为市场经济体自身可以优化社区资源配置以外，最重要的是，它以党建为核心，在党建引领下将社区居委会和业主委员会联合起来，共同管理社区事务。当然，百步亭“红色物业”有其自身特殊的历史背景。由于百步亭是中国第一个不设街道的社区，行政力量对该社区的干预较少，“单位制”痕迹较弱。实际上，正是由于当初基层行政力量的缺失使百步亭物业公司承担了相当一部分属于政府的公共服务职能。这样的传统让百步亭物业公司在社区具有较强的权威性和公信力。该物业在党建引领下始终坚持为居民提供专业化精细化的服务，如：为了确保基本物业服务不间断，社区物业公司建立了职工巡检机制，对那些在物业公司管理范围之内的基础设施实行定期巡检。对在巡检过程中发现的已经损坏的基础设施，物业公司会立即派人检修，尽量减少因基础设施损坏对社区居民生活造成的不便；对那些在巡检中发现即将损坏或已经出现损坏信号的基础设施，物业公司则要提前建立好设施损坏应对预案，并对相关设施加强巡检；对那些功能完好的设备设施，物业公司则加强宣传，在全社区形成大家共同爱护基础设施的良好氛围。为关爱社区弱势群体，提高弱势群体的生活质量和社区归属感，社区物业为社区特殊人员提供免费服务。百步亭物业坚持为社区失独老人、空巢老人、高龄老人等各类老年群体提供免费上门维修服务，为残障人士、困难家庭提供低价物业服务。为了更好地维护社区治安环境，百步亭物业利用公司常年在社区内部活动、居民基础好、熟悉社区环境等诸多优势，坚持为社区居民提供一定的治安服务，增强居民在社区居住的安全感。当然，百步亭“红色物业”作为市场主体参与社区治理的经验模式并不能解决当前社区存在的所有问题。对于该模式存在的问题也需要我们考虑。

一是老旧社区物业进驻困难，三方联动机制难以建立。当前老旧社区治理是我国城市社区治理的一道难题，这些老旧社区与百步亭的历史背景有很大不同。城市老旧社区是从单位—街居制向社区制转型过程中存在的一种特殊类型社区,这些社区大多由政府提供基本的公共服务，或由社区居委会“一手包揽”社区事务，业主委员会力量较弱，几乎没有物业公司入驻，市场机制缺失，居民和社会组织参与不足，社区配套设施不足，有效服务缺失,社区治理模式陈旧。尽管当前许多老旧社区利用财政拨款以补贴的方式招募物业公司入驻，但由于居民没有交物业费的习惯和意识，征收物业费存在一定难度。这样，物业公司就无法有效发挥作用，而业委会又希望物业公司可以有所作为，二者之间因此出现分歧，导致无法及时有效地为居民解决问题［7］。因此，在基层行政力量已经全面覆盖的情况下如何引入市场机制，使物业公司作为治理主体为社区居民带来专业性服务并形成长效机制，就不能完全照搬百步亭“红色物业”模式，需要不断探索一条适合自己的治理之路。

二是市场主义逻辑盛行，治理长效机制难以建立。社区治理是一个复杂的过程，由于社区各治理主体之间的利益诉求存在分歧，社区治理目标不统一，使社区治理主体之间往往产生分歧与冲突，不能更好地为居民服务，进而也不能实现社区治理的目标。物业公司作为市场主体，其自身追求的目标是经济利益最大化，但社区公共服务具有负外部性，理性市场主体缺乏提供社区公共服务的激励［7］，当市场原则与社区公共服务原则发生冲突时，物业公司参与社区治理的市场主义逻辑便会盛行，市场失灵问题就会出现。在此情况下，物业公司会选择退出或被业委会罢免，而新的物业公司招募需要时间，因此会存在一定时间的“服务缺失期”，这段“缺失期”的长短具有不确定性。因此，解决在市场失灵的情况下社区服务体系依旧可以正常运行的问题还需要探索。

如前所述，学术界关于社区治理的研究主要围绕“国家—市场—社会”分析框架进行。学者们普遍认为三方在基层治理中发展不均衡，主要表现在“国家”层面的强势、“社会”层面的发育不足以及“市场”层面的缺位。百步亭社区的经验在一定程度上代表着特定类型社区中市场主体参与社区治理的实践逻辑，赋予了社区治理“国家—市场—社会”分析框架新的内涵。更重要的是，百步亭社区通过对红色物业融入社区治理路径和机制的探索与实践，努力在社区中培育一种合作包容型的新型社会关系，在尊重个人价值、保护个人利益、满足社区居民个性需求的基础上，倡导建立共同体意识，使每个社区居民、每个社区组织、驻区单位以及市场主体都积极参与到社区治理之中，承担起更多的责任和职能，参与社区的有关决策和各项活动，致力于社区居民公共意识的培育和增强，打造社会生活共同体，赋予社区公共性新的意义和内涵。